- En los últimos 14 años, los hogares que viven en una vivienda de su propiedad ha caído del 79% al 63,9%. Los hogares que viven de alquiler han pasado del 11,9% al 19%
- Los hogares que son considerados caseros (que poseen viviendas que alquilan a otros) casi se ha triplicado, pasando del 3,4% al 9,8%
- Los grandes tenedores con más de 10 inmuebles cuadruplicaron su patrimonio inmobiliario, pasando de 138.000 a 626.00 inmuebles
- El informe ha sido elaborado por el Ministerio de Consumo en colaboración con el Consejo Superior de Investigaciones Científicas (IFS-CSIC), en el marco del Protocolo General de Actuación suscrito entre ambas instituciones, a partir de los datos del Panel de Hogares que desarrolla la Agencia Tributaria
Madrid, 27 de abril de 2026.- La España de propietarios mengua: cae un 22% el número de hogares que posee un inmueble mientras los grandes tenedores cuadruplican su patrimonio. El problema de la vivienda en España es, en gran medida, un problema de distribución de la propiedad. Desde 2008 se ha producido una transformación en la misma, teniendo como consecuencia que cada vez menos hogares accedan a una vivienda de su propiedad mientras que, quienes ya tenían patrimonio, acumulan más inmuebles.
Así se desprende del informe ‘El problema de la concentración inmobiliaria en España’, elaborado por el Ministerio de Consumo en colaboración con el Instituto de Filosofía del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (IFS-CSIC), en el marco del Protocolo General de Actuación suscrito entre ambas instituciones, a partir de los datos del Panel de Hogares que desarrolla la Agencia Tributaria.
Transformación del modelo residencial: más alquiler y concentración de la propiedad
Desde la crisis financiera, ha aumentado el número de personas que no pueden permitirse comprar una vivienda. Además, la propiedad se ha ido concentrando cada vez más, por lo que el sistema residencial es más desigual. En catorce años los hogares propietarios han descendido del 79% al 63,9%. En ese mismo periodo, los hogares que viven de alquiler han aumentado del 11,9% al 19,2%. Paralelamente, los hogares de caseros han pasado de representar el 3% al 9,8% del total. Es decir, menos propietarios se reparten más viviendas.
El gráfico que se muestra a continuación ilustra esta triple transformación: descenso de los propietarios, crecimiento del alquiler como régimen de tenencia y expansión de los caseros. Es decir, cada vez menos hogares pueden ser propietarios de la vivienda que habitan mientras aumentan el alquiler y la propiedad como formas de inversión.
Concentración de la propiedad
En 2008, la mayoría de los propietarios tenía un solo inmueble (53,9%), mientras que el 46,1% poseían dos o más. En 2025, esta relación se ha invertido: los propietarios con un único inmueble representan el 48,3%, frente al 51,7% que tienen dos o más. Por primera vez, la multipropiedad es la pauta dominante dentro de la estructura de propietarios en España.
Para entender cómo se ha producido el cambio, hay que tener en cuenta que entre 2008 y 2025 el parque inmobiliario creció en torno a dos millones, pero el crecimiento no se repartió de forma equilibrada.
Los propietarios con un solo bien redujeron su peso un 3,7%, mientras que aquellos con dos propiedades aumentaron un 8,1%. A partir de ahí, el incremento es progresivo: los propietarios con tres bienes crecieron un 22,5%; los que poseen cuatro, un 32,2%; los de cinco, un 43,1%; y aquellos con entre seis y diez bienes, un 51,6%. Incluso los grandes tenedores, con más de diez propiedades, incrementaron su peso un 35,3%. Los datos muestran que la concentración de la propiedad es cada vez mayor, y que esta se intensifica a medida que aumenta el número de inmuebles en manos de un mismo propietario. Lejos de facilitar el acceso, el funcionamiento del mercado ha reforzado la desigualdad patrimonial ya existente.
Los propietarios con un solo inmueble redujeron su peso un 3,7 % pero quienes tenían entre seis y diez aumentaron un 51,6 %. Los grandes tenedores —más de diez inmuebles— multiplicaron su patrimonio inmobiliario por más de cuatro, pasando de 138.000 a 626.000 inmuebles.
Dualización de los hogares
En catorce años, han crecido dos grupos en los extremos: por un lado, los hogares sin propiedades, que aumentaron un 63%; y por otro, los hogares con dos o más inmuebles, que crecieron un 54 %. Mientras tanto, los hogares con una sola propiedad —que durante décadas fueron el grupo mayoritario en España— se redujeron un 22 %. Esto significa que el grupo intermedio pierde peso mientras aumentan los extremos: o no tienen ninguna propiedad o acumulan varias. Es decir, la estructura de acceso a la propiedad se polariza.
Estos datos no muestran únicamente un aumento de los multipropietarios, sino un proceso de creciente dualización social. Por un lado, aumenta el número de hogares que quedan fuera del acceso a la propiedad. Por otro lado, crece el peso de quienes poseen varias propiedades. Entre ambos extremos, se reduce el grupo de hogares con una única propiedad, que durante décadas fue la forma más habitual de acceso a la vivienda en España.
El crecimiento del número total de inmuebles construidos no ha ampliado el acceso a la propiedad. España tiene más inmuebles que hace quince años, pero ese aumento no ha servido para incorporar a más hogares a la propiedad, sino para reforzar la posición de quienes ya estaban dentro del mercado y, especialmente, de quienes ya acumulaban varios inmuebles.
El informe concluye, por esto, que la crisis de la vivienda es también una crisis de desigualdad patrimonial. Los datos muestran que cada vez más hogares quedan excluidos del acceso a la propiedad, mientras una proporción creciente de inmuebles se concentra en manos de quienes ya poseen varias propiedades. Esto apunta a la consolidación de una sociedad dual, dividida entre quienes acumulan patrimonio inmobiliario y quienes quedan fuera de él. Si esta tendencia continúa, la vivienda dejará de funcionar como un mecanismo de seguridad, de integración social y de acceso al bienestar para convertirse, cada vez más, en una fuente de desigualdad persistente.
Sobre los autores
Javier Gil: Investigador Ramón y Cajal del CSIC, Doctor en Sociología por la UNED, autor de “Generación inquilina: un nuevo paradigma de vivienda para acabar con la desigualdad” (Capitán Swing, 2026).
Óscar Villas: Técnico Comercial y Economista del Estado, Vocal Asesor en el gabinete técnico de la Secretaría General de Consumo y Juego, graduado en Filosofía, Política y Economía por la UC3M.
Miguel García Duch: doctor en Economía y profesor del departamento de Economía Aplicada, Pública y Política de la facultad de Ciencias Políticas y Sociología en la Universidad Complutense de Madrid.
Irene Lebrusán: Asesora Científica del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Doctora en Sociología por la UCM
Coordinación: Javier Gil