El cobro de gastos de gestión inmobiliaria o formalización del contrato al arrendatario, la exigencia de una fianza superior a la permitida, o la imposición de indemnizaciones desproporcionadas por la demora en el desalojo del inmueble son algunas de las prácticas ilícitas más comunes
Madrid, 22 de mayo 2026.- El ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, a través de la Dirección General de Consumo, ha hecho público algunas de las cláusulas ilícitas más frecuentes detectadas en contratos de alquiler de vivienda habitual. Se trata de acciones declaradas judicial o legalmente abusivas que se encuentran de forma recurrente en la contratación inmobiliaria y en las denuncias ejercidas por las personas consumidoras. Consumo recuerda a los arrendatarios que pueden revisar sus contratos para detectar posibles cláusulas abusivas y presentar las correspondientes reclamaciones para asegurar el cumplimiento de la normativa vigente en materia de arrendamientos.
En este sentido, Consumo remitirá en los próximos días estas cláusulas tanto a las organizaciones representativas del sector arrendador, como patronales e inmobiliarias, como a las entidades representativas de los arrendatarios, incluyendo sindicatos y asociaciones de consumidores y usuarios, con el objetivo de contribuir a prevenir posibles vulneraciones y favorecer una correcta aplicación de la ley. La mayoría de estas prácticas ya fueron recogidas en este informe encargado por el ministerio de Consumo sobre cláusulas y prácticas abusivas en contratos de alquiler y compraventa de vivienda.
De manera adicional, el Ministerio de Consumo está coordinando las campañas de vigilancia del mercado de 2026 junto a las comunidades autónomas, donde se incluye una campaña específica sobre el servicio de gestión para la compraventa y el arrendamiento de viviendas o locales.
1. Abono de gastos de gestión o formalización del contrato por parte del arrendador
Según el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tras la reforma introducida por la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deben ser asumidos por el arrendador, por lo que las agencias no pueden trasladar estos costes a las personas inquilinas bajo ningún concepto o denominación
Esta prohibición se aplica con independencia del nombre que reciban dichos gastos, siempre que correspondan a servicios prestados en beneficio del arrendador y destinados a la puesta en alquiler del inmueble, como la gestión de visitas, la presentación, muestra de la vivienda ofertada o la recopilación y preparación de la información necesaria para la formalización del contrato, entre otros.
2. Abono de más de un mes de fianza o de dos meses de garantía adicional
Según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en los arrendamientos de vivienda es obligatoria la exigencia de una fianza equivalente a una mensualidad de renta y, adicionalmente, puede pactarse de forma potestativa una garantía adicional que no podrá exceder de dos mensualidades de renta, por lo que es abusivo exigir cantidades superiores a estos límites legales bajo cualquier concepto.
Esta garantía tiene como finalidad asegurar el cumplimiento de las obligaciones del contrato por parte del arrendatario, incluyendo la conservación adecuada del inmueble y su mobiliario, así como la asunción de pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario, de modo que no se puede pactar ningún tipo de garantía adicional destinada a cubrir estos mismos aspectos.
3. Indemnización desproporcionada por demora en el desalojo
El artículo 85.6 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU) admite la posibilidad de pactar de forma anticipada indemnizaciones por incumplimiento contractual del inquilino, siempre que no sea desproporcionadamente elevada.
En el ámbito arrendaticio, los juzgados vienen entendiendo que existe esta desproporcionalidad y, por tanto, la cláusula es abusiva, cuando la indemnización que debe abonar el arrendador al arrendatario por demora en el desalojo asciende a cantidades que alcanzan el triple de la renta diaria del contrato.
4. Reconocimiento de la negociación individual del contrato
El artículo 82.1 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU) define como abusivas aquellas cláusulas no negociadas individualmente y las prácticas no consentidas expresamente que, en contra de la buena fe, generen un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor.
En consecuencia, a efectos de valorar su posible carácter abusivo, resulta determinante que el contenido contractual haya sido efectivamente negociado y no impuesto de forma unilateral.
En este sentido, los tribunales han señalado que la inclusión de cláusulas que afirman que el contrato ha sido negociado individualmente puede suponer una inversión indebida de la carga de la prueba sobre el consumidor, contraviniendo el artículo 88.2 del TRLGDCU, que considera abusivas aquellas estipulaciones que impongan al consumidor la carga de probar hechos que deberían corresponder a la parte contratante, criterio que también ha sido recogido en anteriores sentencias.
5. Vinculación de la devolución de la fianza a cumplir la totalidad de la duración del contrato
De conformidad con los artículos 6, 10 y 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es nula la cláusula que condiciona la devolución de la fianza al cumplimiento íntegro de la duración pactada del contrato, por implicar una renuncia anticipada del arrendatario a derechos reconocidos legalmente y establecer una penalización encubierta no prevista en la ley.
La fianza, según el artículo 36 de la LAU, tiene como finalidad exclusiva garantizar el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, como el pago de rentas, suministros o la reparación de daños imputables al inquilino, y no puede utilizarse como mecanismo sancionador por el desistimiento anticipado, que se regula específicamente en el artículo 11 de la misma ley, y permite al arrendatario desistir tras seis meses de contrato con preaviso de 30 días y, en su caso, pactar una indemnización limitada.
En este sentido, los juzgados han entendido que retener la fianza por solo el hecho de no agotar la duración total del contrato desnaturaliza su función legal y le atribuye una finalidad indemnizatoria o punitiva ajena a su naturaleza jurídica, por lo que dicha cláusula debe reputarse nula.
6. Imposición de una serie de gastos procesales de forma general por incumplimiento de contrato
Los juzgados han considerado nulas aquellas cláusulas que imponen de forma general al arrendatario la asunción de los gastos procesales derivados del incumplimiento contractual, incluidos los previstos en los artículos 394 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC),
Este tipo de estipulaciones suelen prever de manera genérica que el inquilino deba asumir todos los gastos judiciales, sin tener en cuenta las circunstancias del caso concreto, como la posibilidad de allanamiento del arrendatario, la necesidad de reclamaciones extrajudiciales del arrendador, o la concurrencia de dudas de hecho o de derecho que en cada caso concreto pueden excepcionar la regla general que se limita a recoger la cláusula contractual.
La jurisprudencia ha señalado que la atribución al arrendatario de todos los gastos y costas judiciales es una causa de abusividad evidente, además de contraria a las reglas sobre costas.