- Madrid y Barcelona concentran casi la mitad de los anuncios de alquiler de temporada: el 23,9 % y el 21,7 % del total, respectivamente. Además, en algunas capitales la oferta de temporada ya supera a la de alquiler residencial. Los anuncios de pisos de temporada representan el 147,1 % de los residenciales en San Sebastián, el 107,1 % en Cádiz y el 79,6 % en Santander
- El informe, coordinado por Javier Gil, ha sido elaborado por el Ministerio de Consumo en colaboración con el Instituto de Filosofía del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (IFS-CSIC)
Madrid, 9 de noviembre de 2026.- Los anuncios de alquiler de temporada y por habitaciones ya superaban en número a los de viviendas completas destinadas a residencia habitual antes de la aprobación del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre. Es lo que se desprende de un informe elaborado por el Ministerio de Consumo en colaboración con el Instituto de Filosofía del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (IFS-CSIC), coordinado por Javier Gil.
Composición del mercado
Entre marzo y septiembre de 2026 se publicaron en Idealista 381.997 anuncios de alquiler en las cincuenta y tres capitales analizadas. De ellos, 168.797 correspondían a alquiler residencial (es decir, viviendas completas en alquiler habitual), 182.222 a habitaciones y 30.978 a alquiler de temporada. En términos porcentuales, el alquiler residencial representa el 44,2 % de la oferta anunciada, el alquiler por habitaciones el 47,7 % y el de temporada el 8,1 %.
Si en lugar de medirlo en anuncios se mide en viviendas, el reparto es distinto: el 68,4 % de viviendas anunciadas se ofertan en régimen de alquiler residencial, 19,1 % como viviendas compartidas por habitaciones y 12,5 % como alquiler de temporada. Ambas medidas son complementarias para comprender el fenómeno: los anuncios muestran lo que ve quien busca vivienda, mientras que las viviendas permiten estimar cuánto pesa realmente cada modalidad en el mercado.
Por cada diez viviendas completas ofrecidas en alquiler residencial se anuncian casi tres compartidas (2,8) y casi dos de temporada (1,8): en total, algo menos de cinco viviendas en modalidades alternativas por cada diez residenciales.
Oferta y distribución territorial del alquiler de temporada
Madrid es la capital con más anuncios de temporada, 7.397, seguida de Barcelona, con 6.708. Entre las dos reúnen el 45,5 % de toda la oferta de temporada de las capitales españolas y cada una tiene más del triple de anuncios que Valencia, la tercera, con 2.043. Tras ellas se sitúan Málaga (1.654), Sevilla (1.258), Santander (1.153) y Granada (1.078).
En algunas capitales la oferta de temporada ya supera a la de alquiler residencial. Los anuncios de pisos de temporada representan el 147,1 % de los residenciales en San Sebastián, el 107,1 % en Cádiz y el 79,6 % en Santander.
Alquiler de temporada en el mercado residencial tensionado
Otra de las conclusiones del estudio es que los alquileres de temporada tienen mucha más presencia en las zonas de mercado residencial tensionado, donde su proporción respecto a los anuncios de alquiler residencial es más de tres veces superior a la del resto. Una diferencia que sugiere que parte del alquiler de temporada podría estar utilizándose para eludir la regulación del alquiler residencial. De las cincuenta y tres capitales analizadas, nueve están declaradas zona de mercado residencial tensionado: Barcelona, Girona, Tarragona y Lleida, en Cataluña; Bilbao, Vitoria-Gasteiz y San Sebastián, en el País Vasco; Pamplona, en Navarra; y A Coruña, en Galicia.
En las capitales declaradas zona tensionada, los anuncios de temporada representan una mediana del 31,2 % respecto a los de alquiler residencial, frente al 9,3 % en las no declaradas. San Sebastián presenta la proporción más elevada, con un 147,1 %, de modo que la oferta de temporada supera a la residencial. Le siguen Barcelona (67,5 %), Bilbao (37,5 %), A Coruña (35,1 %), Pamplona (31,2 %), Vitoria-Gasteiz (21,4 %), Girona (18,2 %) y Tarragona (17,3 %). Lleida constituye la única excepción: con un 6,1 %, se sitúa por debajo de la mediana de las capitales no declaradas. Así, ocho de las nueve capitales declaradas zona de mercado residencial tensionado presentan una presencia del alquiler de temporada superior a la observada habitualmente en el resto de capitales.
Ese mayor peso no viene acompañado de un precio sensiblemente más alto: por metro cuadrado, la temporada se anuncia de mediana un 2,2 % más cara que el alquiler residencial, y esa diferencia no es significativamente mayor en las zonas tensionadas. Lo que varía entre ambas modalidades no es tanto el precio como el régimen aplicable al contrato: durante el periodo analizado, la temporada no estaba sujeta a duración mínima ni a prórrogas obligatorias, ni, salvo en Cataluña desde enero de 2026, a los límites de renta de las zonas tensionadas.
Conclusiones
El alquiler de viviendas completas destinadas a residencia habitual no es la modalidad mayoritaria entre los anuncios de las capitales españolas. En el conjunto de estas ciudades se publican 18,4 anuncios de temporada por cada cien residenciales. Sin embargo, está muy concentrado: Madrid y Barcelona reúnen el 45,5 % de todos los anuncios de temporada, y en dos capitales, San Sebastián y Cádiz, los anuncios de temporada superan a los residenciales. El fenómeno no es predominante en todas las capitales, pero sí alcanza dimensiones muy elevadas en un número reducido de mercados urbanos.
Los datos son compatibles con la hipótesis de que una parte de la oferta del alquiler de temporada esté relacionada con la existencia de marcos regulatorios diferentes en ambas modalidades.
El Real Decreto-ley 29/2026 busca corregir esta situación exigiendo una causa real y acreditable de temporalidad, limitando la duración y el encadenamiento de los contratos y aplicando garantías y límites de renta propios del alquiler de vivienda. De este modo, la protección dependerá del uso real del inmueble y no de la modalidad contractual declarada, reduciendo el incentivo para comercializar como alquiler de temporada viviendas destinadas a residencia permanente.
Su eficacia dependerá de su consolidación normativa, todavía pendiente de convalidación parlamentaria al redactar el informe, y de que se verifique que el uso declarado coincide con el real.
Este informe establece una línea de base a partir de datos anteriores a la reforma, que permitirá evaluar sus efectos. Si se cumplen sus objetivos, cabría esperar una reducción del peso del alquiler de temporada, especialmente en las zonas tensionadas, y una menor diferencia entre capitales declaradas y no declaradas, al volver parte de esta oferta al mercado residencial.